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內容來自sina新聞

  作為服裝行業"不務正業"的最典型樣本,雅戈爾[0.00% 資金 研報]在房地產領域高歌猛進多年,風光無限。然而,當雅戈爾扮演著"不差錢"的角色接連在一、二線城市高價搶地王之時,遲遲未見放松的房地產調控重錘,也讓其嘗到瞭苦果。

  數字驚人,雅戈爾也被質疑資金鏈面臨斷裂。不過對此,雅戈爾方面予以否認。其董秘劉新宇對時代周報記者解釋稱,不能僅從財報數據分析公司的負債水平,事實上,有140多億元的預收款項被劃歸到流動負債表中,公司財務水平並不像外界想象的那樣悲觀。而在此前雅戈爾的股東大會上,公司高層也稱,對目前 73%的資產負債率並不緊張,因為有94億元的金融資產可以變現,未來目標是把負債率下降到 60%。

  中海此番貼著成本線走的定價方案,對其本身來說賺瞭個薄利,但也把百米開外的長風8號逼上瞭懸崖。時代周報記者以購房者身份致電中海樓盤時發現,其儼然已把雅戈爾的高地價,作為瞭自己項目的賣點之一。"你買我們的項目肯定劃算,與隔壁項目比,地價上就已經賺瞭4000元/平方米。"中海銷售人員稱,2010年9月,雅戈爾以19.58億元落子長風時,創下的2.6萬元/平方米的區域單價地王紀錄,至今仍未打破。

  更為緊要的是,房地產之路越走越窄的雅戈爾,也已走上瞭危險的資本鋼絲。公司財報顯示,公司的存貨近幾年一直呈現上漲趨勢,其中2010年、2011年,雅戈爾的存貨分別為187.27億元和233.07億元。截至2012年9月末,公司的這項數據高達239.53億元,占公司總資產的50.32%,其中房地產存貨占據90%以上比例。

  不料,時隔兩年,申花地塊仍未交地,卻設定信貸年息借貸增貸轉貸深陷降價包圍圈。如今區域內開盤價15678元/平方米的萊德 紳華府項目,樓面價為8778元/平方米;現售價15000元/平方米左右的中順 上尚庭項目,樓面價也僅為6082元/平方米。

  上海長風,一場"地王"級PK賽即將在歲末上演。



  除瞭大規模的房地產存貨,雅戈爾還需面臨公司短期借款加劇所導致的資金鏈緊張的險境。公司今年三季報顯示,雅戈爾正背負高達314億元的流動負債,該數據占公司總負債比例的90.43%,占公司總資產的66.11%。截至9月底,公司短期有息借款達152.72億元,而與此對應的公司同期的期末現金及現金等價物餘額僅為26.70億元。

  然而,隨著房地產市場進入衰境,雅戈爾2011年房地產業務直線大跌,其開發集中的寧波、蘇州、杭州、上海四個城市,2011年的商品住宅成交面積分別同比下降15%、23%、53%和24%,當年總計完成的30多億元業績隻占到瞭期望值的1/3,這讓雅戈爾距離"2015年進入國內地產20強"的目標漸行漸遠。

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  薛建雄稱,一般來說,銷售團隊組建好再蓄客開盤,最合理的時間也得3個月以上。而雅戈爾方面,也拒絕對時代周報記者透露具體的上市時間表。

  事實上,以"入行"的時間計算,雅戈爾已是房地產行業的"老人"。

  時代周報調查雅戈爾開發項目近況發現,其在2007年至今獲得的多地地王,多面臨手持"面粉"貴過在售"面包"的尷尬局面,並深陷"降價即虧本、保價則滯銷"的進退維谷之中。銷路不暢也導致雅戈爾存貨高企,其資金鏈條也被指陷入困境。公司財報顯示,截至2012年9月底,雅戈爾公司存貨高達239億元,占公司總資產的50.32%,其流動負債達314.7億元,負債率高達73%,而手持現金不足27億元。

  "在房地產業務方面,不會停滯不前,也不會退出。"劉新宇稱,公司地產業務也有瞭相當的規模和基礎,如早先所獲得150萬平方米左右的土地儲備,就足夠未來五六年開發,所有開發及銷售工作等都有計劃。對於未來,劉新宇表示,"仍會審慎關註市場變化,畢竟這個行業受宏觀政策影響較大,要看政策的波動情況以及房地產本身周期情況進行決策。"

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  2010年12月,雅戈爾又以24.2億元總價,拿下杭州申花53號和申花56號地塊,溢價率分別為153%和155%。根據當年的這兩塊地塊的樓面價,分別是17751元/平方米和18114元/平方米,刷新杭州當時土地出讓的單價紀錄。

新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2013-11-20/16572504062.shtml

  早在1992年房改剛剛開始時,雅戈爾就已經有瞭第一傢房地產公司雅戈爾置業。2011年前,房地產業務曾是雅戈爾最強勁的利潤支撐,在意氣風發的2009年,雅戈爾的預售收入就已經達到71億元,而到瞭2010年雅戈爾餘額代償二胎年息借貸增貸轉貸房地產業務鼎盛之時,更是全年累計實現預售金額118億元。

  促淡季市場銷售 沈陽各樓盤新品加推提升熱度

  雅戈爾置業近日對外宣佈,其進軍上海的第一個作品-長風8號將於12月下旬對外開放示范區。這是長風板塊年內迎來的第二個地王項目。7個月前,中海在2009年搶來的70億元總價地王項目紫禦豪庭首度開盤,樓板價2.2萬元/平方米,約3.8萬元/平方米的開盤策略,使其一舉奪得瞭今年6月份上海樓市的銷售冠軍。

  如果以上海項目來論雅戈爾地產危局,顯得管中窺豹的話,那麼,在距離上海200多公裡外的杭州,雅戈爾可謂真正舉步維艱。

  而在已開盤項目中,雅戈爾以高價拿地,高端定位刺激銷售的策略,卻慘遭杭州消費者的不買賬。"在杭州市場,雅戈爾項目的價格拼不過廣宇、品牌比不上綠城,這樣的尷尬處境使得公司競爭力甚微。"杭州當地某不願具名的開發商對時代周報記者稱,目前雅戈爾正處在降價即虧本、保價則滯銷的進退維谷之中。

  原創:

  "在限購限貸的大背景下,雅戈爾項目也面臨著有效客群日趨萎縮的不利局面,如何淡季蓄客,也是擺在雅戈爾面前的大難題。"同策咨詢研究部總監王巍立表示。不過據時代周報記者瞭解,截至目前,雅戈爾長風項目的銷售體系和團隊還沒完全建立起來,蓄客更是談不上。

  2007-2010年的4年時間裡,雅戈爾在杭州佈局瞭一張高歌猛進的路線圖:2007年7月,雅戈爾置業高調亮相杭州,經過90輪競價,以14.76億元高價競得杭州商學院地塊(後開發成禦西湖項目),以15712元/平方米的樓面價,首次成就瞭雅戈爾"杭州地王"的桂冠。隨後不久,雅戈爾斥資12.8億元,拿下杭州轉塘50號、51號兩個地塊(後開發成西溪晴雪項目)。

  2010年4月,面對全國房價的過度上漲,國傢推出地產調控組合拳,此後一浪高過一浪的地產調控幾乎成為所有房企的夢魘。但彼時乘著金融投資資本東風的雅戈爾風頭正勁,並和綠城董事長宋衛平所坦承的一樣:"沒有預測到調控災難的長度和深度。"

  時代周報記者從該樓盤銷售代理商新聚仁機構內部也獲悉,對於項目未來的營銷策略,有可能走貼本的銷售路線,但最終定奪權還在雅戈爾手裡,現在說不清楚。而雅戈爾置業的口風則看似曖昧,其上海公司負責人錢平近日對外表示,作為雅戈爾入滬的第一個作品,公司已在長風項目上投資近60億元,無論這個項目是否有所虧損,都要將雅戈爾置業的品牌帶進上海。

  三中全會特別報道:房地產調控新變局

  這也就是說,即便該地塊現在開工建設,也難以逃脫虧本的命運。杭州雅戈爾置業總經理水華良也承認:"現狀之下,這兩宗地塊確實沒有盈利空間。" 也正因為此,今年3月份至今,該地塊頻頻傳出退地風波。雅戈爾方面隻能出面一再否認該傳聞,並在年報中披露,已於2011年償付瞭該地塊7.91億元的部分土地款。

  以"西溪晴雪"項目為例。在經歷瞭兩輪大幅降價之後,從3萬元/平方米的開盤價一路降到22000元/平方米的現價,銷售形勢依舊堪憂。雅戈爾2012年半年報顯示,西溪晴雪項目從2010年開盤至今的預售比例,僅為19.58%。

  銷售困境,同樣存在於蘇州市場。2004年,雅戈爾在蘇州拿下瞭大本營寧波以外的第一個地王,這個項目樓面地價逾6000元/平方米,而同期蘇州湖東房價還在5000元/平方米左右徘徊。對於如今房子難賣問題,負責江蘇市場的蘇州雅戈爾置業有限公司營銷總監張佳希不無感嘆:"房地產調控像一盤棋,殊不知棋佈滿後,棋盤有限,最後大傢悶死。"

    流動負債314億元

  對於業界的重重質疑,雅戈爾董秘劉新宇僅表示公司資金鏈並無外界想象中悲觀。而雅戈爾品牌部門相關負責人以"房產敏感"為由,稱僅接待面對面采訪,拒絕記者的書面及電話采訪。

  "按照建安、財務等成本簡單核算,這個項目至少要賣到4萬元/平方米才能保本。"中房信研究總監薛建雄對時代周報記者介紹,雅戈爾項目地價高過中海項目,其售價必須超過中海項目才能盈利。但如此的話,購房者比價後估計很難會買賬,這也給雅戈爾出瞭道定價難題。

  在采訪中,多位上海業內人士均對記者表示,雅戈爾地塊容積率偏高,難以規劃別墅物業,其公寓定價須高過中海公寓售價才具有盈利空間,但操作難度明顯。由於明年房地產形勢還不明朗,雅戈爾也等不及下一次土地增值、房價上漲的機會。在尷尬定價的局面下,雅戈爾長風8號項目可能被迫要貼本銷售。

  外界的分析觀點一致認為,曾經無比輝煌的房地產業務如今黯然失色,除瞭持續的房地產調控外,雅戈爾的高價拿地策略和專業化程度不足也是其走向失敗的最大原因。

    高價拿地後遺癥不斷

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雅戈爾嘗地產苦果存貨239億 降價虧本保價滯銷

  不過,雅戈爾方面也已經意識到在"政策市"的背景下,房地產業務結構迫切需要調整。在2011年的財報中,雅戈爾這樣總結銷售失利的原因:"新的調控政策對以前年度房價過高、上漲過快的一二線城市作用尤其顯著,上述城市的房地產市場出現瞭'量價齊跌'的成交走勢。"

  此外,由於房地產年均6億元的凈利潤和100億元左右的資金投入形成瞭強烈的反差,為抵禦流動性風險,在雅戈爾內部,公司董事長李如成也針對房地產業務提出瞭一系列"謹慎"戰略,如2011年至今,公司未新增土地儲備,還提出要加快現有項目銷售速度、強化回款能力等。

  上海地王恐貼本銷售







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